NO1：光谷关山板块

　　关键词：房价见“顶”


　　如今光谷关山片在武汉经济的地位日渐重要，其地理相对优势也较明显：自然条件好，有天然湖泊、大面积的森林、显耀的地理位置；产业定位明确，发展前景好，有足够的经济支撑；消费人气较旺，有上百万的大学生群体，有稳定高收入的教职工、研究人员群体。尽管比较优势明显，但近几年的房地产开发过快过大，光谷关山片区渐显透支疲态。尤其是在富士康企业入驻里好消息的刺激下，经过2007年疯狂透支的洗礼，08年必然为此付出代价而沉沦不起。


　　我们还是先看一下相关数据，据近日某房地产研究中心《2007房地产年度报告》显示，2007年关山片房价比2006年同期上涨了1193.05元/平方米，涨幅达到38%。这个数字可能还不够准确，我们拿出06年12月的专刊与07年12月刊对比发现，该片区绝大部分在售楼盘的销售价格在过去的1年时间内，上涨了2500元/平方米以上，有些甚至上涨了3900元/平方米，整个翻了一番还多。现在平均销售价格都在5000—7000元/平方米之间，跟中心城区竟毫无差别，08年上涨几乎没有可能。


　　再来看看成交情况，07年光谷关山片成交套数17240套，与整个武昌中心区成交17331套相当，分别占全市总成交量的19.2%和19.29%。也就是说，每成交5套房子中，就有一套是来自光谷关山板块，竟然完全可以跟武昌整个中心城区“平起平坐”？但客观条件允许吗？无论是其市政基础配套、交通设施，还是商业网点、教育医疗配套等都尚不完善，根本无法承受如此规模业主的入住。


　　既然如此，为什么还会引来如此之多的购买力？要么是提前透支了未来2-3年的市场，要么是投机投资的水份太大，对光谷板块概念的预期过高。在08年的宏观经济紧缩、房贷预期加息、房市前景不明的情况下，投资客除了大量抛售撤离还能有什么选择呢。说到底“都是一家企业惹的祸！”


　　NO2：中心城区板块


　　关键词：“滞销”没商量


　　繁华的街道、便利的交通、显要的位置、优量的教育医疗机构、完美无缺的生活配套设施等等，中心位置别样生活。不管怎样比较，中心城区总有无与伦比的优势，所以上至达官贵人，下至平民百姓，总是喜欢生活在城市中心。既然大家都有这么个“爱好”，而中心城区毕竟有限，尤其是新开发的楼盘就更是“稀世珍品”了。于是，中心城区的房价这几年就如春天出土的竹笋，一月都要窜老高，07年就更不用说，疯狂起来是一天涨100元/平方米。


　　06年末的时候大部分项目售价都在5000—6000元/平方米之间，包括汉口的新华路沿线板块、古田板块、部分沿江楼盘，武昌南湖板块、徐东沙湖板块、积玉桥板块大部分楼盘，没有一个项目的实际售价超过10000元/平方米。而到了07年末就普涨到了8000—10000元/平方米，过10000元的楼盘达10个以上，上涨了3000元/平方米以上。个别区域甚至超过在5000元/平方米以上，如沙湖积玉桥板块、新华西板块、钟家村板块部分项目。


　　价钱高户型小尚还可接受，可这些中心城区项目偏偏又都偏爱中等偏大120—140平方米的户型，算下来每套基本都在百万元以上。如此高的总价，在如此迷茫的时期，有到多少人能消费得起？又有多少人有勇气敢于承受呢？况且还有近100个这样的项目，数万套过百万元的房子在售中呢（不包括郊区的别墅项目）？


　　无疑08年中心城区的房子注定要“滞销”！


　　NO3：金银湖、吴家山、盘龙城板块


　　关键词：或成楼市亮点


　　中心城区高昂的房价，90%以上的武汉人只能是望“房”兴叹，企望房价跌下来近期恐难实现。无奈之下，只能将我们城市中心居住的梦想向近郊外移，而金银湖、吴家山、盘龙城板块随着交通基础设施的完善，将本就近在咫尺的距离拉得更近。


　　先看看近郊的其它几个板块的房价。后湖-二七、沌口板块，早已从06年末每平米4000元和3000元不到的价格，跨到了5000—6000元/平方米，而江夏纸坊同期硬是被光谷关山板块从每平米2500元左右的价格拉到了近5000元。


　　尽管金银湖、吴家山、盘龙城板块07年随大市也普涨了800—1200元/平方米，但相比之下，当前3000—4000元/平方米的价格，还是更贴近普通民众的住房承受能力。在同等面积下，买房人所花的代价只有中心城区的一半，有些甚至只要1/3。


　　在没有更好选择的情形下，除金银湖、吴家山、盘龙城这几个片区，我们还能有选择哪？“情非所异，形式所迫”，2008年金银湖、吴家山、盘龙城板块或将成为武汉楼市的亮点。


　　NO4：王家墩CBD、钟家村—月湖片区


　　关键词：热点关注


　　经过差不多4年时间的整理、准备，原王家墩机场区域上的宏伟（CBD）规划，该动手落笔实施了。关于CBD的公益设施规划、基础管网铺设、道路建设等相关报道，早在06、07年频频“闪光”，为该片区的开发打下了舆论基础，影响颇大。而军方已按既定安排在07年将主要规划建设用地“机场”交付给了有关单位，王家墩CBD也没有理由继续“规划”下去。2008，武汉的“CBD”该登场了。


　　汉阳的江滩、月湖，在一边是大面积的拆迁、一边是大手笔的建设中，终于“显”山“露”水，基本建设成型。汉阳的这一片汇聚了山、湖、江相映相忖的优美景致，传承着几千年的“琴台遇知音”的优美故事，现代建筑与古代文明在此交融。


　　一张崭新的城市“名片”在ZF百亿资金的擦拭下，即将“闪亮发光”。手握周边土地的开发商们自是不会错过良机，相信三江航天、华润置业的项目会在2008面世，世茂集团的锦绣长江会进一步加快开发力度。


　　NO5：远郊楼盘


　　关键词：“革命”还得靠自己


　　每平米1000—2000元相对中心城区近万元的价格的确便宜，于是在07年投机投资甚行的日子，不少城市居民将银子投向了远郊阳逻、前川、蔡店、汉南的楼盘，一买就是几套。而房价也正向他们预期的那样，每平米涨了好几百元，个别楼盘甚至敢标上3000元以上的价格，回报当然也还算可以。


　　可眼下政策一紧，投资客们早已烟消云散，当地居民的消费能力有限，且多自有住房，市场需求大幅萎缩。毕竟30—50公里的距离不是10分钟20分钟就能解决的问题，城市中心的居民居住到这些地方，显然不太可能，不管是就业，还是生活都有障碍。


　　在宏观政策走向既定的08年，毫无疑问，首先“挨板子”的肯定是远郊的楼盘。尽管在07年也随着大势火了一把，这些开发商们大赚了一笔，打下厚厚的“底子”；尽管某些区域有大企业、大产业的开工建设和整合转移；尽管有“武汉城市圈8+1”轨道交通规划利好消息的支撑，ZF给画的一张很大很大“饼”，但也绝不是1年2年就可以吃到嘴，没有10年8年恐怕没指望。


　　2008，远郊楼盘还得靠“自己”——本地买房需求。